Недвижимость

photo_lc_001

Когда у человека появляется какая-то существенная сумма денег, то в первую очередь на них хочется купить жилье. Так заложено в генетической памяти русского человека, не хочешь остаться с горой резанных бумажек, купи что-то вещественное, лучше недвижимость, ведь квартира никогда лишней не будет.

Расскажу свое мнение на эту тему.  Речь пойдет о рынке недвижимости города Санкт-Петербурга.

Покупка жилья для инвестиций

buratinoВопрос покупки инвестиционного жилья возникает не только у людей, обремененных большим количеством денег. Задуматься о покупке жилья, с целью получения от него дохода в будущем, может и обычная семья, в которой появился второй ребенок. Материнский капитал, ага. Выбор, куда его пристроить, настолько невелик, что самым логичным решением является его использование для покупки квартиры. Некоторые используют его как первый взнос и покупают инвестиционную недвижимость, студию в Девяткино.

Так вот, про инвестиции. Жилье может приносить доход несколькими способами:

  • доход от сдачи в аренду
  • покупка строящегося жилья и увеличение его стоимости, в связи с успешным завершением строительства
  • покупка квартиры у ничего не подозревающих продавцов и ее баснословное подорожание через несколько лет, в связи с тем, что под окнами вырыли метро/ поселился офис Газпрома/ хипстеры свили гнездо в этом районе.

Подробнее о первых двух. Последнее — это удача или чей-то инсайд.

Доход от сдачи в аренду

отсканированные-изображения-из-книги-«Мебель-для-молодых»Сдавать жилье — это бизнес, и клиент должен быть прав (в пределах условий договора, разумеется). Негоже сдавать дорого старые стенки, обои в цветочек и убитую сантехнику. Если хочется сдавать по нормальной цене приличным арендаторам, а не небольшой семье из 8 -10 человек из сами знаете каких стран, то необходимо делать ремонт и покупать технику. Конечно, есть определенный тип людей, которые и снег зимой продадут, и студию в Девяткино за 25 + к/у сдадут, но в большинстве своем, цены адекватны рынку. То есть — хорошее жилье сдается дорого, плохое не сдается или сдается гастрабайтерам, а золотую середину нужно долго искать.
Доходность арендной недвижимости за год можно посчитать разделив сумму арендных платежей за год, без учета к/у и подоходного налога (налоги же все платят, да?) на стоимость покупки жилья, ремонта, мебели, техники и тд. В среднем доходность не превышает 5-6% в год. А за жильем нужно следить, взаимодействовать с арендаторами, своевременно искать новых. Также все риски связанные с устареванием жилья и коммуникаций лежат на собственнике. В общем, не такой уж пассивный этот доход. И не такой доходный.

Покупка стройки

Жилье, как правило, дорожает после постройки дома. Пока во всяком случае. Расчет верный, но уверенность в том, что купив квартиру в месте, где до метро нужно добираться на оленях, можно сказачно навариться, несостоятельна.
Большой риск — это влипнуть в долгострой.
Многие компании известны задержкой стройки на год, полтора. А если мы говорим об инвестиционной недвижимости, то это упущенная выгода. За это время квартиру можно было успеть сдать; продать и пустить деньги снова в оборот.
Например, в народе аббревиатура ЦДС расшифровывается как Центр Долгого Строительства. Но они хотя бы достравивают. А есть стройки будущее которых очень туманно. На слуху сейчас — ЖК Граф Орлов, Лондон Парк, долгострои ГК «Город», ЖК «Новая Каменка» СУ-155.

sofia-lsr

ЖК София

Также проблемой для инвестиционной недвижимости является слишком высокая цена на нулевой стадии. Высокая цена обычно у надежных компаний. Чем выше доходность, тем выше риск. Так и тут, если компания зарекомендовала себя на рынке, то у нее и по высокой цене купят. ЛСР этим грешит, но у меня к холдингу ЛСР давняя неприязнь. И для инвестиций это не интересно — прибыль маловата.

На квартиру должен быть спрос. Прежде чем купить студию за КАД в чистом поле, в которой и самому жить не охота, подумайте кому вы её продадите через несколько лет? И ещё раз подумайте, если это одна из очередей гигантского проекта, потому что когда достроят ваш корпус, застройщик выведет на рынок новые квартиры на ранней стадии строительства. Да и в сданном доме, наверняка, будут нераскупленное жильё.

Факторы спроса на жилье:

  • Локация. Не место красит человека а человек место. В случае с недвижимостью все наоборот. Место очень красит недвижимость.
  • Инфраструктура — метро, школы, детские сады, поликлиники, какие то развлекательные объекты.

По правде говоря, я не верю в постоянный рост цен на недвижимость и не считаю покупку квартиры хорошей инвестицией для обычной семьи. Есть и другие способы потерять инвестировать деньги.

Минусы инвестиций в недвижимость:

  • Высокий порог входа. Обычно покупка недвижимости — это all-in. А класть все яйца в одну корзину — чревато.
  • Низкая ликвидность. Если срочно понадобятся деньги, то продать квартиру — дело не быстрое.
  • Отсутствие у обычного человека, не профессионала в области недвижимости, достаточных знаний о выборе наиболее выгодных объектов.

Жилье для себя

Если нужно жилье для жизни, а не для того чтобы почувствовать себя лихим бетоноинвестором, то расклад несколько иной.

Тут, в отличие от покупки инвестиционной недвижимости, не нужно думать будет ли спрос на жилье у абстрактного покупателя или арендатора, не надо проводить маркетинговые исследования и определяться с целевой аудиторией. Аудитория жилья для жизни — это собственная семья, и понять ее предпочтения гораздо легче. Кто-то терпеть не может человейники, кому-то нужен определенный район, кто-то пускает слюни на сталинки, других вполне устраивает Девяткино. В общем каждый решает сам, где ему будет лучше.

Единственное, что хотелось бы пожелать — выбирать жилье для жизни сейчас, а не ждать когда у выбранного дома рассцветет город-сад. И построятся дороги.

Дилемма ипотека или аренда.

При покупке жилья для жизни может возникнуть вопрос — а что лучше взять ипотеку, и выплачивать деньги банку за свое жилье, или арендовать? Свое! Свое! Кричит внутренний голос, но что лучше квартира в Девяткино или арендное жилье где-нибудь на Московской? Я бы голосовала за аренду, если бы у нас этот рынок был бы развит нормально, а то за винтажную мебель и ковры на стенах просят как за Версаль. Но в чем существенный плюс арены — можно арендовать квартиру с таким метражом и расположением, на покупку которой денег не хватит. Но и минусы очевидны, даже адекватные хозяева могут решить квартиру продать и придется переезжать.

Недавно читала историю. Семья снимала себе трешку в приличном районе Санкт-Петербурга. Жена в декрете, муж работает. И вот решили они что хватит платить за чужое, нужно СВОЕ. И надумали купить двушку в Муркиной попке. Квартира без отделки, панель. Покупать решили в ипотеку, а на первоначальный взнос решили взять потребительский кредит. И на форуме они спрашивали совета мудрого — стоит ли им ввязываться в это или нет. Все вышеперечисленное меня не удивляет, таких авантюристов полно, но удивила меня практически безоговорочная поддержка идеи при таких исходных данных лезть в ипотеку. У истории было продолжение, семья ипотеку, таки, взяла, и потребкредит, и у родственников позанимали, и после отчитывалась о том, как удается сводить концы с концами. Удавалось плохо. Но зато свое жилье!
Это я к чему, ипотека не должна сильно менять уровень жизни семьи. Когда покупка жилья становится целью существования — это как то грустно. Есть не менее достойные финансовые цели. А иногда аренда — это лучший выход из положения.

Первичка vs вторичка

Плюсы первички:

  • Стоимость. Первичка дешевле домов, построенных в последние 10 — 15 лет. По сравнению с вторичкой советского периода иногда цена сопоставима.
  • В современных домах лучше планировки, чем в домах массовой советской застройки. За исключением студий. До этого советская власть не додумалась.
  • При покупке в ипотеку действуют льготные ставки
  • Запах нового бетона. В квартире никто не жил, все новое, а это приятно.

Плюсы вторички4_02_04

  • Жилье уже построено, не нужно ждать окончания строительства, которое может не окончиться
  • Жилье в районах с существующей инфраструктурой
  • Если повезет, можно найти квартиру с нормальным ремонтом, в который тут же можно въехать
  • Уникальное по месторасположению жилье. Для кого-то очень важен конкретный район, или микрорайон или даже дом.
  • Старый фонд и сталинки, некоторые из которых очень интересны и по месторасполажению и по планировкам, тоже, вторичка. Сейчас такого не строят.

P.S. Может сложиться ощущение, что я ненавижу район Девяткино. Нет — это не так, новый район, не лучше и не хуже других окраин. Для жизни и Девяткино, и Кудрово, и Шушары я понять могу, но хочу предостеречь от покупки там жилья для аренды или перепродажи.